無理せず安全に不動産投資をするために　Produced by 銀座なみきFP事務所

皆さんは賃貸管理という言葉を聞かれたことがあるでしょうか？

マンションにお住まいの方ならお分かりだと思いますが、集合住宅を維持する場合、建物の管理はとても重要です、マンションの管理組合は、建物の管理を任せる会社「建物管理会社」と契約し、例えば共有部分の清掃やメンテナンス、ビルの壁面や屋上などの補修や修繕などを委託します。ですからこの「建物管理会社」は重要で、これがなければマンションは時間の経過とともに廃墟になってしまうのです。

これに対し「賃貸管理」は共用部分ではなく、オーナーが所有する部屋のみを個別に管理するサービスです、賃貸管理会社がオーナーから請け負うサービスには、以下のようなものがあります。

• 入居者の募集および賃貸契約の代行
• 賃貸契約の更新手続き
• 入居者の入退去時の立会い、およびその際の軽リフォームなど
• 入居者が家賃の滞納した場合の取り立て
• 入居者からのクレーム処理
  （鍵の破損やエアコンの故障時対応など）
• オーナーへの家賃の支払い

上記のように、この「賃貸管理会社」の役割もまた重要なのですが、意外なこと物件購入時にこの点を考慮される方は稀です。日本では賃貸管理を不動産販売会社が兼ねるケースが大半です、ですから私たちが不動産を購入する場合、物件そのものはもちろん、その不動産販売会社が提供する「賃貸管理業務」の質も大変重要な要素だといえるでしう。

では私たちが不動産会社を選ぶ場合、どのような点を見て判断すればよいのでしょうか、以下いくつか注意点を挙げさせていただきます。

私自身の経験を踏まえて申し上げますと、不動産会社の担当者に「物件の賃貸管理はちゃんとやってくれますか？」と質問し、「お任せください！」と答えない営業マンはいません。なかには「弊社の稼働率は99％です」などと具体的な数字を挙げ自信満々に返答する営業マンもいますが、これを鵜呑みにしてはいけません。会社によって稼働率の計算基準はマチマチですし、なかには数字自体が怪しい会社もあるのです。では私たちはどのような基準で賃貸管理会社（言い換えれば購入する不動産会社）を選べばよいのでしょう。いくつか基準がありますが、まずは賃貸管理を専門に担当する部署があるかどうか、あるとすればその部署に専任スタッフが何名いるかです。

賃貸管理業務は営業部門と違って、直接売り上げにはつながりません、それだけに経営者の賃貸管理に対する考え方が現れるといえるでしょう。なかには専任担当数名が24時間365日対応で、入居者からのクレーム（例えば漏水、設備不具合、鍵の故障や紛失など）を受け付けている会社もあります。あるいは街中の不動産会社と独自のネットワークを築き、入居者を獲得するシステムを持つ会社もあります。このような独立した賃貸管理部門をもつか否かはサービスの質を測る材料として有効です。

部屋を貸していますと当然ながら汚れてきますし、老朽化も進みます。例えばクロスやカーペットの張替えや、部屋全体のクリーニングなど定期的に行わないと、部屋の印象が悪くなり空室の原因にもなります。一般に入居者が退去するタイミングでこのような軽リフォームを行うのですが、この作業もさきほどの賃貸管理会社の業務に含まれます。ただしここでも管理会社のサービス品質には随分と差が出ます。

例えばこれら作業に要する期間とコストのバランスです、いくら安くても施工会社とのつながりが弱く、その結果、数週間も空室が生じるようでは本末転倒です。また施工の品質が悪く、その結果、内見者に悪い印象を与えてしまえば稼働率は低下してしまいます。

最近では低コストで賃貸管理業務を請け負う会社があるようですが、料金ばかりに目が行ってしまうと、肝心な賃貸管理の品質が低下してしまい、かえってコストが増えてしまうことになりかねません。大切なのはコストと品質のバランスであることを、オーナーは理解しなくてはならないのです。

言い換えればサービスの精度は管理会社によってピンキリで、私たちはそのあたりを見極めたうえで管理会社を選ばなければなりません。

営業担当の言葉やパンフレットだけでなく、先ほどお話ししたように、その会社がどの程度管理に力点を置いているかを見極めなければならないのです。

繰り返しになりますがその尺度になるのは

• 賃貸管理専門の部署があるかどうか、
• あるとすればどの程度の人員を配しているか

以上2点です。

全従業員の半数近くを賃貸管理部門に配している不動産会社もあれば、従業員200名のうちわずか10名で賃貸管理業務を行う会社もあるのです。